融成商讯分享 —— 潘石屹要跑？商业地产可能到了黎明前最黑暗的时刻-凯发推荐

比如绿地，前三季度房地产主业实现营业收入1262亿，同比增长21%。而包括会展场馆项目在内的基建产业则实现收入1389亿，同比增长38%。

绿地宣称，未来三年还将新增会展场馆项目投资400亿元以上，要成为国内拥有场馆数量最多、展览面积最大的城市开发运营服务商。

此外，绿地从酒店旅游产业方面获取的经营收入也有近18亿元，海外输出轻资产管理项目18个。

还有定位为“城乡建设与生活服务商”的万科，在住宅项目计提41.4亿元存货跌价准备的同时，宣布继续“积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务”。

万科物业品牌价值位列中国指数研究院“2019物业服务品牌价值研究成果榜”第一名，新获取物业仓储服务项目19个，集团商业平台印力集团在“2018中国房地产品牌价值研究成果发布会”上荣获“2018中国商业地产公司品牌价值top10”第三名。

整体来看，随着政策的各方位收紧以及存量时代的到来，房企转型是迫在眉睫，布局的存量资产类型也广泛多样。

然而对于大多数的房企来说，要在存量领域找到一个与原有住宅业务利润规模相当的行业绝非易事，不管是购物中心、长租办公、文旅教育还是养老医疗等，这些业务要么规模有限、利润微薄，要么周期漫长、风险较大。

对于房企而言，不仅要看清相关业务的发展前景，更重要的是确定明确的盈利模式，方可在存量时代下找到可持续性发展的生存之道。

过去二十年，开发商在地产行业一直喜欢大包大揽，扮演了所有的角色：投资商、开发商、运营商、服务商等等。

但事实上，术业有专攻，合作开发最好的结局，一定是有钱的房企投资，项目开发管理能力强的房企来操盘，运营能力强的人来做后期运营，每个房企都发挥优势做自己最擅长的事情，这样效率最高，风险最小，也能实现利益最大化。

类似美国模式，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成，不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场，做得十分精细。

未来，中国房地产行业也将会裂变为4个行业，房企会细分为投资商、开发商、运营商、服务商4类企业。

随着近年来保险、银行等金融巨头正在通过投资、合作等多种方式，不断渗透地产行业。由于不懂房地产开发，他们基本只投资，不参与具体项目开发、运营，这就是典型将自己定位在投资商角色，未来这样的专业投资商也会越来越多。随着地产行业向纯金融行业转变，能够实现低成本融资的企业才掌握核心竞争力。

另外，地产横盘时代，靠卖新房扩大规模、做到销售额几千亿的巨头的可能性越来越小，但是做地产基金、做reits的机构等，却还有很大的空间。他们通过募集到的资金，既可以为开发提供资金，还可以做存量市场。

第二种细分企业是开发商，主要依靠品牌输出以及项目开发管理能力赚钱。对于融资能力较弱的房企来说，采用轻资产模式无疑能够更大程度的分散风险、提高收益率。

目前看来，国内很典型的两种模式，一是开发商出很小比例的资金，占一定股份，属于小股操盘。另一种是属于完全的轻资产，操盘方不出钱，只输出品牌并操盘项目。

现在地产进入新周期，有品牌、有开发能力的地产商凭借专业化的供应标准、提升项目可控性和竞争力，将优质房企的品牌、资源、产品力进行输出，以实现代建的现金流量、金融流量和供应链兄弟单位的业务量增长，带来可观的利润。

当开发完一个项目，围绕这个项目一系列的运营需求开始出现。过去比较简单的就是商业运营商，盈利模式很简单，持有运营盈利，一是靠租金，二是靠增值，增值在于运营，三是产业服务收益。

现在各种长租公寓、联合办公、特色小镇等专业运营商已大量出现。他们赚钱主要靠运营能力，如果运营的是特色小镇或产业园等项目，还需要有自己的产业资源。

最后一种，是靠客户资源和平台运营能力赚钱的服务商。开发商做的是市场端的生意，其天然优势便是积累大量的客户资源。

比如碧桂园、恒大等巨头，在全国有几百上千个项目，每个项目都有几百几千户业主，这些客户资源，对于房企而言是最宝贵的资源。

当地产行业进入存量房时代，房企利用客户数据和黏性优势，通过搭建线上服务平台，便可根据客户画像因地制宜的引入各种商家或投资垂直企业为业主提供服务。

跨界玩家到来，“企业不动产”思维开始初现

存量资产的竞争者不仅仅是开发商或投资机构，企业其实一直是隐形的地主。主业为非房地产业务的科技、消费品、贸易、产业、金融.....等等各类公司都开始建立“企业不动产”思维，买还是租，这就是一个基本命题。

以前连实体商铺都不用的线上新零售品牌，如今也在抢占线下空间，这除了说明实体空间的必要性外，这依然是平台成本的比较问题。

只不过对企业而言，是租还是买？对线上品牌而言，则是线上空间还是线下空间？

最要紧的是帐算明白！因为泡沫不再了~

不是房地产企业，却凭借投资地产赚的盆满钵满的企业越来越多。

据统计，2018年三季度a股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司，2018年三季度报有1696家a股上市公司拥有投资性房地产资产，占据a股上市公司一半以上。这些公司总价值达到超6000亿元。

今年以来，随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继出台，国内房地产市场成交规模及价格整体有所回落。但上市公司房地产投资热情却不减。

数据统计，截至今年三季度末，3707家a股上市公司中有一半的公司（1831家）持有投资性房地产，投资规模合计达13338.85亿元，公司数量较去年同期增加93家（剔除今年上市的新股），投资规模同比增长21.13%。

作为家居行业的龙头企业，美凯龙触及的也不仅仅只有家居这一方面，旗下还有着不少的房产，被称是“家居行业中最会搞房地产的，地产运营商中最会收租的”。

在a股上市公司“投资性房产”中，美凯龙持有的投资性房地产价值到达830.11亿，投资性房地产占据公司总资产份额达68%，连续几年排在a股上市公司中的第一位。

从行业上来看，在40家拥有超50亿元投资性房产的上市公司中，房地产类上市公司最多，占比超5成。另外，金融、商业贸易、交通运输3大行业的上市公司也占比较多，分别占了5家、6家、2家。从地域上来看，北京、上海、广州、深圳四个城市仍旧是炒房军团中的“主战场”，仅这4个城市就有近600家上市公司投资房产，占比近4成。

此外，从近期公告看，取得土地资源的上市公司中，科技类公司也较为突出。业内人士称，科技类上市公司持有土地及房产，经营所需是主要因素。

例如今年2月份京东27亿收购北京翠宫饭店有限公司100%股权、今日头条母公司字节跳动通过第三方企业花90亿收购北京大钟寺中坤广场。

而以投资为出发点，为主业增加业绩“蓄水池”，甚至在关键时刻，通过出售房地产获利，起到扭亏、保壳的作用，也是不可忽略的因素。

例如2016年5月份，盛极一时的乐视以近30亿元大手笔将位于北京三里屯核心区的世茂工三购至麾下，后因乐视体系资金危机多次被拍卖又多次流拍，可谓乐视发展历程中的一个标志性事件。

“新零售”概念下，“线上”和“线下”加速融合，纯电商平台加速转战实体店，实际上给存量物业带来新的需求。

消费升级的背景下，人对货品的要求越来越高，要求高颜值、高品质、高性价比；对消费场景的要求也越来越高，愿意为服务体验买单，像现在许多购物中心的亲子体验环节在大幅度增加，说明购物中心的空间越来越和体验相关。

于是线上电商平台纷纷布局线下实体店铺，例如天猫国际开出了西湖银泰店，网易考拉海购开出了杭州大厦中央商城店，小红书开出了上海静安大悦城店…

移动互联时代对商业地产最大的冲击就是，以位置为中心的线下空间变得不再那么重要了！

这几乎撕开了商业地产价值存在的一个口子。

重塑商业地产是必然的，但路径却无人知晓，就连少了好几百亿的软银孙正义也未必那么笃定，这必然是一场摸着石头过河的探索，而这一次全世界都一样。

泡沫之后，商业地产的创新之路已经进入了最艰难的时刻。

中国经济结构的调整和升级，以及科学技术的智能化升级等带来的办公环境更新升级，办公方式的多样化转变(联合办公、远程办公、休闲办公、分散式办公等)，中小企业的发展等，都是存量物业未来的潜在需求。

随着联合办公日益显现的优势，房地产开发商纷纷入局联合办公，万科、碧桂园、soho、龙湖、当代置业、华润置地等均以不同的方式布局联合办公。相关数据显示，联合办公数量从2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高达68%。

目前，联合办公主要集中在一线城市，一方面是因为一线城市的市场机会多、消化能力强，另一方面资本也多集中于大城市所以投资机会比较大。

联合办公享受了当前大众创业、万众创新的政策支持，总体上是属于市场的风口，是行业发展中需要积极关注的内容。然而，实际上房企涉足联合办公运营的收益无非就是依靠工位租金和增值服务费，总体来说收益比例是非常低的。

随着wework的折戟ipo、重新融资、被软银接管等一系列新闻相继出现后，共享办公行业的盈利模式也开始受到越来越多的关注、被反省、被探讨。

目前市场上的联合办公企业分为三种:自持物业运营、转租物业运营、运营品牌输出。对于房企来说，多数联合办公为自持物业的重资产方式，可能资产价格本身的变化对企业的收益更重要，通过运营能够使资产本身价值得到更好体现，最终通过销售或资产证券化实现收益。

另外，联合办公品牌业态也由开放式办公和移动化办公转向多样化，创意式办公和定制化办公越来越受到关注。未来，社群平台、智能化办公、空间定制、消费型流行办公服务将成为联合办公非租金收益的重要来源。财税支持、企业咨询服务、人力资源、工商注册、投资对接以及传媒服务等也将为联合办公的增值服务提高收益比例。

2018年，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。

上海、广东等地相继发布落实措施，明确要发展规模化、专业化机构租赁，并在土地用途管制上做出重大“让利”，提出可以将在建、建成、库存商业用房按规定改建为租赁房。很多人认为，长租公寓也将成为盘活存量的重要手段。

2016年底开始，“房住不炒”政策方向的确立，住房租赁市场受到了国家政策的鼓励，长租公寓迎来“风口”。开发商、酒店系、中介公司、创业者纷纷涌入赛道，试图分一杯羹，行业迎来高速发展期。

如中骏方面，计划未来3到5年全国核心城市布局5到10万套长租公寓；旭辉领寓计划2021年达到20万间的规模，并且独立分拆上市。龙湖冠寓按照规划2019年也将累计开业10万间，预计2020年将会实现20亿以上的收入。

但值得注意的是，如同联合办公一样，虽然不少房企加大布局长租公寓，但由于其对资金依赖程度较高，处在成长期迅速扩张的企业，一旦资金链出现问题，就会陷入困境，相应的盈利难题也是不小挑战。

在经历了2018年的频繁“爆仓”，2019年后又陆续有上市房企宣布计划剥离长租业务，以期改善上市公司的利润表现，并提振股价表现，如朗诗、远洋等。

而近日，随着青客公寓的成功上市、蛋壳公寓向美国证券交易委员会(sec)递交招股书，长租公寓迎来上市热潮。上市潮意味着走过了萌芽期、快速增长期、阵痛期后的长租公寓行业，正在进入成熟发展期，未来长租公寓之间的竞争将更加聚焦、更加纯粹。

实际上我们可以看到，走出来的头部企业大多是以租赁闲置房源，通过标准化的装修、配置，并提供租后服务为主的轻资产模式。第三方模式一方面能够实现租赁机构化，解决供需关系错配、虚假房源信息等问题，一方面也能够避免对资金过度依赖导致无法实现盈利。

种种迹象表明，各方仍然看好长租公寓的市场前景，也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。但综合来看，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。

未来拿房成本会越来越高，这将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大考验。业内人士认为，集中式长租公寓中，环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配，如何才能进一步与租户绑定，增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。

国家最高层的振臂一挥，全民学习“区块链”的时代到来了。

可能区块链很快就是一个“筐”了，商业、办公、酒店、公寓的各路创新都在等着往里装，但新一轮的烧钱还会用屁股来思考问题吗？

区块链仅仅是一种制度安排，绝不会是烂苹果包装的良药。距离区块链最近的或许是央行的数字货币，距离央行数字货币最近的或许是现在依然被“困”的资产。

拿出优质的资产来发展区块链吧！或许还没有开启的reits之门能在数字货币出现形成低利率环境下开启全新的t-reits时代！

区块链可以认为是一个开放的，分布式的分类账，可以有效且永久地记录和查核双方之间的交易。根据设计，区块链能够抵抗数据的修改，可以不断的增长记录。

t-reits，是tokenized reits的简称，指标记化房地产投资信托。t-reits的基本操作是设立一个sto平台，持有底层房地产的权益，把对应的权益分割为若干份额，并且把该等份额标记化，通过部署智能合约，在数字交易平台实现token的发行和流转。

房地产，作为最主要和最重要的不动产，其资产证券化产品的上链，带来的新交易机会不容小觑。较传统意义上的reits而言，t-reits具有低门槛、交易便捷、安全性高、流动性强等特点。

通过区块链技术的应用，t-reits可以被分割为更小的份额，以便降低投资门槛，使得投资者可以更容易地参与房地产项目的投资。

token化以后，reits上链并在数字交易平台交易。在token实现分红时，智能合约会自动执行，而不像传统交易中，收益的清算和分配需要通过手工操作逐一进行；在token转让阶段，投资者只需通过电子钱包转账，受让人被视为接受token 所对应的智能合约中的条款和条件，可以节省大量纸质文件的准备时间。

由于区块链技术本身分布式记账的共识机制和数据加密性的特点，交易记录不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受监管。在此情况下，对于投资人来说，投资风险也更加可控。

基于上述特点，t-reits易于盘活存量房地产，吸引更多投资人，提高房地产项目的流动性。

利用区块链来做reits，至少可以解决三个痛点：

• 房产管理方面，原始的reits结构属于实物产权交割，要用信托购入房产，但是区块链可以只做数字产权交割，解决了产权反复交割带来的高昂税务问题，这是最重要的一点；

  
  

• 房产发行方面，以往reits的发行需要复杂审计，因此要达到几亿规模才能发，只有大物业才能做，现在因为是在链上进行数字资产发行，区块链本身有安全性背书，因此成本降低，小微物业几百万的资产也能发了，降低了发行门槛；

  
  

• 房产交易方面，区块链上数字产权的流动性更好。

在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

存量时代下，随着国内长期资本与外资的大额流入、房产金融化以及跨界玩家的入局，房地产并不再是房企一家独大的天下，而如何看清相关业务的发展前景、明确盈利模式，方是在存量时代下找到可持续性发展的生存之道。