干货分享：存量时代，主题化公园成未来商业地产新趋势-凯发推荐

随着坐落于澳大利亚墨尔本市的东郊ringwood区的sage酒店（sage hotel）的竣工，这个始建于20世纪60年代的eastland购物中心（eastland shoppingcentre）的改造彻底完成。

这个项目吸引了附近大量的居民，因为它把内城区的时尚带到了墨尔本东部郊区。shard作为商场的出入口，是广场中心突出的一个体量。这个体量由透明的玻璃围合，顶部则有一个起伏的屋顶。

中央商场的室内也进行了翻新，原来的eastland购物中心设计了一个玻璃的覆盖层，将其与新的城市广场连接起来。

室内和室外空间的有机组合，使得商场顾客有更为丰富的空间体验，也使该区域成为ringwood区和maroondah市全新的公共中心。

新的城市广场颠覆了60年代时做的总体规划，将原来封闭的空间打开，为该地区的市民提供了一个适合聚集的公共场所。

▼地面铺装营造出不同的效果

场地还包括一个图书馆、市民中心、david jones百货商场、以及一些多层的停车场。

图书馆立面为一系列马赛克窗口，建筑立面根据功能分区对室内直射光线进行调节。从街道看过来，这些独特的立面窗口形成抽象的团，掩饰又揭露了建筑的内部行为活动。夜间，这个庞大的盒体如同一个发光的灯笼照亮广场，成为ringwood公众活动中心最闪耀的新星。

▼图书馆外貌

sage 酒店（sage hotel）一共拥有120间客房。这座六层的酒店大楼使用上釉的玻璃进行围合，上釉玻璃的特殊纹理让这六层的酒店大楼像是覆盖了一层的白色起褶的窗帘一般，让人印象深刻。

晚上，从酒店客房透出的光线，将整栋建筑变为一盏光线不断变化的灯笼。当汽车高速驶过时，呈现出一种动态感。

▼夜景

现在购物中心这个行业，整个业态占比、业种构成已经完全不一样了。前几年百货店之所以纷纷衰落甚至于倒闭，不仅仅是因为规模和硬件的问题，更大是思想的问题，也就是说，太多传统的百货从业人员在理念上、思想上没有真正跟上时代的步伐。

根据统计，现在购物中心约5000家，在这种情况下，应该怎样去改变？如果原来业态占比构成是433，或其他方式，现在应该全面打破。这种打破不仅是同一个楼层，包括不同业种品牌的组合、不同楼层的组合。如果购物中心从业人员在这方面没有深刻认识，或其他新型购物中心已经开始改变，开始创新，那这时候我们就落后了。

现在的年轻消费者都会世界各地玩各种看，他们也见过很多有创意的商业空间、购物中心，时间久了次数多了就会在内心有个比较，形成一类主流的偏好。当下精神消费是最新的概念，所以变则通，与其在原来的项目上费神，还不如完全打破。

购物中心改造从何处入手？

第一方面是调整商业定位，从院线中端百货变成中高端购物中心形式。

第二方面是改变建筑结构本身，把单元重新分割，增加铺位数，室内室外也做更多变化，尽可能增加了客流的环通性。

第三方面是更新运营理念，在品牌结构上更加完善。

在商业环境背景下，从百货开始引领到购物中心的大环境，这背后也是消费群体的消费习惯改变，这种改变大致有三种不同的体现。

第一种，以前的百货业以零售为主，现在的购物中心以全业态的综合性为主，而背后是消费习惯。以前是购物，现在是吃喝玩乐，作为消磨时光周末家庭聚会的场所，功能不一样。

第二种，在经营理念上，以前百货比较多的是打折、抽奖，现在购物中心做了大量的市场推广，会做很多ip展、艺术展。因为购物中心自身定位不同、活动不同，但是我们靠服务靠内容吸引客流，这背后也是一个消费习惯。

第三种，装修风格、服务内容都有很大要求，公共区域是否整洁、洗手间是否便利，这也变成周末去哪里的一个考虑因素。

因为消费习惯改变商业类型，而商业类型也引领了存量商业在改造过程当中所需要思考的一个点。放眼市场我们看到有各种类型：有些把比较高的楼层改成共享办公室，租金得以提升。也看到部分购物中心把不太好租的地方引入大的展览，反而变成一个亮点。还有在非核心区域开放式物业引入主题式街区，作为特性吸引大量的客流，配套增加了餐饮销售服务比，种种变化都是消费习惯的变化。

和eastland购物中心一样，许多国外的项目都将酒店式的长租公寓加上商业配套和办公融合在一起，甚至打造成了一个主题化公园，这也可能是未来国内商业地一个新的趋势。

综上所述，改变的趋势是消费者的行为。